weltdeswohnens
zum Warenborb Seite drucken Sitemap
Baufinanzierung: Trotz Niedrigzinsen einen kühlen Kopf bewahren
Holzhaus: Nachhaltig bauen, ökologisch wohnen
So finde ich die passende Immobilie
Immobiliennutzung nach der Scheidung
Kapitallebensversicherung
Bauen mit Schwörer Haus
Vor dem Hausbau kommt das Grundstück
Massivhaus
Immobilien
Tipps und Tricks zum Bauen und Wohnen
Immobilien so attraktiv wie nie zuvor
Wohnen am Wasser: Die schönsten Locations in Berlin
Berliner Immobilien werden immer attraktiver
Aus Holz und dennoch massiv wie Stein
Hausboote - Alles im Fluss
Dubai: The Palm
Immobilienmarkt Deutschland
Schleswig-Holstein
Ferienhäuser in Norwegen
Rohbau
Innenausbau
Energie


Immobilienmarkt Deutschland:...

… und er bewegt sich doch

Es tut sich was im Staate Deutschland – nach Monaten des Zuschauens werden die Deutschen vermehrt aktiv und treffen auf einen Markt, der in Bewegung ist. BELLEVUE nennt die sechs wichtigsten Trends

Lesen Sie weiter dazu im Special "Immobilienkauf" auf 48 Sonderseiten in der BELLEVUE-Heftausgabe 09/2006:


1. TREND: Deutschland ist zu billig!

Eine gewagte Aussage, sicher. Doch beim Blick auf die Eckdaten bleibt keine andere Schlussfolgerung. Also: Gemessen an der gestiegenen Kaufkraft sind die Immobilienpreise allgemein gesunken, sagt das Ifo-Institut für Wirtschaftsforschung, aber auch der Verband der Privaten Bausparkassen. Kostete ein Einfamilienhaus zum Beispiel 1982 noch das 9,8fache des Jahres-Bruttogehalts, ist es heute nur noch das 7,7fache. Legt man die Erkenntnisse der Europäischen Zentralbank oder der OECD (siehe Grafik „Marktpreiseinschätzung“ auf der nächsten Seite) zugrunde, sind deutsche Wohnimmobilien gnadenlos unterbewertet, besonders im Vergleich zu Immobilien in den USA oder Großbritannien. Im Gegensatz dazu befinden sich die Mieten in deutschen Metropolen auf einem sehr hohen Niveau. Das bedeutet für Anleger einen Anreiz durch hohe Mietrenditen im Wohnimmobilienbereich. Ausländische Investoren haben dies längst erkannt und kaufen sich daher in den deutschen Markt ein. Iren, Israelis, Skandinavier, aber auch US-Amerikaner trauen dem deutschen Immobilienmarkt einiges zu. Betrachtet man dazu noch die Diskrepanz zwischen den Baufertigstellungen und dem Neubaubedarf, werden die Folgen noch klarer. Knapp 240.000 Fertigstellungen im letzten Jahr bedeuteten den Minusrekord in der Geschichte des Wohnungsbaus. Zum Vergleich: 1995 wurden 600.000 Einheiten fertig gestellt. Das Bundesamt für Raumordnung und Städtebau geht in seiner Raumordnungsprognose 2020/2050, Bd. 23, jedoch zumindest bis 2010 von einem Bedarf von mindestens 280.000 Neubauwohnungen pro Jahr aus. Angesichts des Zusammenspiels mit dem Faktor der Zuwanderung in die Städte (Trend 2) fällt es nicht schwer, sich das Szenario der kommenden Jahre auszumalen: Preissteigerungen stehen unmittelbar bevor.


2. TREND: Zurück in die Städte

Kurze Wege, mehr Urbanität, bessere Anbindung, weniger Benzinverbrauch – die Argumente für ein Leben in der Stadt sind vielfältig. Das scheinen immer mehr Menschen genauso zu sehen, denn der Tross der „Landflüchtlinge“ wird von Jahr zu Jahr größer. In den letzten fünf Jahren verzeichneten zum Beispiel München und Hamburg ein Zuwanderungsplus von circa 57.500 beziehungsweise rund 51.000 Personen. Mit anderen Worten: In den letzten fünf Jahren zog jeweils die Bevölkerung einer Mittelstadt in die beiden Metropolen.

Der Ursprung dieser Tatsache ist sicher nicht nur in der gestiegenen Lebensqualität in den Städten zu suchen. Auch bei den Kosten verrechnen sich die Umlandkäufer gern einmal. Nach einer Studie des Hamburger Grundeigentümerverbandes  ist eine Immobilie 60 Kilometer vor den Toren der Hansestadt inklusive der Mobilitätskosten mitunter sogar teurer als ein vergleichbares Wohnobjekt in der City. Dieser Punkt, in Verbindung mit einem bundesweit verbesserten Angebot an innerstädtischem Wohnraum, sorgt für eine weiter steigende Nachfrage. Da wundert es wenig, dass Bauträger mit neuartigen Townhouses oder Einfamilienhaus-Neubaugebieten bisher ungeahnte Verkaufserfolge erzielen. Auch die von den Landesbausparkassen (LBS) aktuell ermittelten Zahlen passen perfekt ins Bild: Zwischen 1995 und 2005 registrierte man im Eigenheimbau der Kernstädte ein Plus von 52 Prozent, während im gleichen Zeitraum die Quote in den ländlicheren Gebieten Westdeutschlands um 26 Prozent sank.


3. TREND: Städte nutzen Brachflächen

Hamburg, Köln, Frankfurt, Düsseldorf – die Liste lässt sich praktisch endlos fortführen. Was all diese Metropolen gemeinsam haben? Jede von ihnen hat sich, nicht zuletzt aufgrund des Trends „Zurück in die Städte“, ihrer Brach- und Hafenflächen erinnert. Man hat Stadtentwicklungsprojekte in Angriff genommen, um neue, attraktive Cityquartiere entstehen zu lassen. Branchenkenner, Demographen und Städtebauexperten wissen um die Notwendigkeit einer solchen Revitalisierung innerstädtischer Industriebrachen. Mit einer Umwidmung dieser zumeist sehr zentrumsnah gelegenen Flächen kann man der Tatsache, dass der Grundstücksmarkt enger wird und die Nachfrage nach Citywohnraum steigt, entscheidend entgegenwirken. Allerdings nur, wenn das entstehende Angebot auch den Qualitätsansprüchen der Interessenten gerecht wird.
 
Den Anfang machte der Düsseldorfer Zollhafen, der sich dank der außergewöhnlichen Bauten des Stararchitekten Frank O’Gehry zum Medienstandort entwickelt hat. Wohnen kann man dort jedoch nur bedingt. Das soll dafür demnächst auf dem Areal des ehemaligen Düsseldorfer Güterbahnhofs Derendorf (www.quartis-leshalles.de) möglich sein. Europas größtes innerstädtisches Stadtentwicklungsprojekt, die Hamburger HafenCity (www.hafencity.com), wächst seit 1999 und bietet neben Büros mittlerweile auch eine exklusive Wohnbebauung. Unlängst wurde ein Quadratmeterpreis von 8.632 Euro erreicht, in der Hansestadt bislang der höchste in diesem Jahr.

Hafen- und Bahnflächen sind auch die zu nutzenden Areale in Frankfurt am Main. Die attraktive Bebauung des Westhafens (www.westhafen.de) und des Deutschherrenufers sind exzellente Beispiele für eine gelungene Annäherung ans Wasser. Im Bereich des zentral gelegenen Güterbahnhofs soll in den nächsten Jahrzehnten mit dem Europaviertel (www.vivico.com) ein komplett neuer Stadtteil entstehen. Ähnlich spektakulär ist die bereits begonnene Re-Integration des Ostends, der so genannten „Eastside“ Frankfurts (www.eastside-frankfurt.de). Das früher fast nur gewerblich und für sehr einfache Wohnzwecke genutzte Viertel hat in den letzten Jahren eine immense Aufwertung erfahren. Weitere interessante Hafen-Wohnprojekte sind in Köln (www.rheinauhafen-koeln.de), Bremen (www.ueberseestadt-bremen.de) und Offenbach in Planung oder bereits in der Realisierungsphase.

Neuestes Mitglied in der Reihe besagter Städte könnte Dresden werden. Derzeit ist geplant, das geschichtsträchtige Ostragelände, im altstädtischen Elbbogen zwischen Elbe und Flutrinne gelegen, der städtischen Nutzung zuzuführen. Dieses Projekt steckt allerdings noch in den Kinderschuhen.


4. TREND: Ferienimmobilien in der Heimat

Bis Anfang des Jahrtausends haben die Deutschen mehrheitlich im Ausland Ferienobjekte gekauft, mittlerweile sehe ich eine Tendenz zur Renaissance Deutschlands.“ Diese Einschätzung von Dr. Thomas Beyerle, Research- und Strategieprofi der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI), teilen auch die Makler in den deutschen Feriengebieten. Besonders entlang der Nord- und der Ostseeküste sowie in den süddeutschen Bergregionen, aber auch in unscheinbareren Lagen wie dem Harz oder dem Teutoburger Wald wird eine verstärkte Nachfrage nach Objekten registriert.

Gründe für diesen Trend sind neben der Neubesinnung auf die Heimat auch das Preisniveau und die Sicherheit im Alter. „Käufer, die vor 20 Jahren ein Topobjekt auf Mallorca erworben haben, konnten bis zu 1.900 Prozent Wertsteigerung verbuchen“, berichtet BELLEVUEs Spanien-Experte Dr. Gerald Paschen. Und dieses Geld wird gerade von älteren Rückkehrern dazu genutzt, in klassischen Vier-Jahreszeiten-Gebieten wie dem Tegernsee oder auch auf Rügen zu kaufen – bei Einstiegspreisen von 130.000 Euro für ein Haus auf Deutschlands größter Insel nur zu verständlich. Dass man dort auch Sicherheit und beste medizinische Versorgung vorfindet, erleichtert den Kauf wie auch den Lebensabend.


5. TREND: Weg vom Alltäglichen – neue Investitionsfelder

 Landschaft oder Hinterhof – auf der Suche nach etwas ungewöhnlicheren Investments kann man in Deutschland überall fündig werden. In den USA ist zum Beispiel der Wald seit den Achtzigern bei den institutionellen Anlegern etabliert. In Deutschland wird er erst seit einigen Jahren entdeckt. Dr. Tilo Berlin, Gesellschafter der Berlin Vermögensverwaltung für komplexen Familienbesitz, ist sich sicher: „Wald wird als Investment unterschätzt. Erstens gibt es Jahr für Jahr weniger Landschaftsflächen, und zweitens ist seine zusätzliche Nutzungsmasse hinsichtlich der Aspekte Bauen und Heizen nicht zu unterschätzen.“ Zwar ist der Erwerb generell staatlich reglementiert, doch mehr als „gewisse Einschränkungen“ sieht Berlin kaum. So werden beim Erwerb Bauern und Forstwirte bevorzugt, doch große Flächen, zum Beispiel aus altem Adelsfamilienbesitz, wechseln oftmals unter der Hand den Besitzer. Und kleinere Flächen von mehreren Hektar sind auch auf den Internetseiten „normaler“ Makler zu finden. Die Preise variieren regional extrem; als Richtgröße, so Berlin, sind aber für 1.000 Hektar etwa fünf Millionen Euro zu veranschlagen. Die Rendite liegt derzeit bei einem soliden Wert von einem Prozent – Tendenz steigend.

Bei Ackerflächen, etwa für den Anbau von Raps, läuft der Verkauf immer über die Landwirtschaftskammer, was bedeutet, dass der Erwerb (Preise: circa 20.000 bis 65.000 Euro je Hektar) nur über einen Strohmann möglich ist. Lohnen kann sich das Investment aufgrund der gestiegenen Bedeutung von Raps bei der chemischen Aufbereitung von Treibstoff. Einfacher ist der Erwerb von Garagen. Für 3.000 bis 6.000 Euro gibt es diese Kleinimmobilien oft bei Zwangsversteigerungen als Schnäppchen. Und bei Mieten zwischen 40 und 150 Euro pro Monat kann sich das Investment – zumal der Verwaltungsaufwand sehr gering ist – zumindest in Gebieten mit hoher Wohndichte schnell bezahlt machen.


6. TREND: Käufergeneration 50 plus

Sie heißen „Silver Generation“ oder auch „Best Ager“ und bilden in jeder Hinsicht einen Wachstumsmarkt. Die Rede ist von den Angehörigen der Generation 50 plus. Ihr Vorteil: Sie haben viel Zeit und hohe Ansprüche, und ihr Anteil am bundesweit verfügbaren Einkommen steigt stetig. Nicht wenige sehen in dieser Generation sogar einen möglichen Innovationsmotor für die Wirtschaft. Auch oder gerade in der Immobilienbranche wird auf die Klientel zwischen Mitte 50 und Mitte 60 sehr genau geachtet. Nicht weil man in ihr ein Potential für Seniorenimmobilien entdeckt hat, sondern weil sie mit Käufen und Verkäufen am Markt überaus aktiv ist.
 
Immer häufiger berichten die Makler davon, dass ihre Kunden die nach dem Auszug der Kinder zu groß gewordene Villa in den Hamburger Elbvororten oder in München-Grünwald veräußern, um sich in der Nähe von Kunst, Kommerz und Kultur eine großzügige Wohnung mit Dachterrasse zuzulegen. Wer aus dieser Generation nicht mehr arbeiten muss, lässt es sich gut gehen und ist viel unterwegs. Schon jetzt bieten Bauträger vermehrt Objekte mit Aufzug, Sicherheitsanlagen und Servicemöglichkeiten an, die genau auf diese Kunden abzielen.